Nawet 100 tys. mieszkań w Polsce wciąż nie ma założonej księgi wieczystej. To oznacza, że ich właściciele nie mogą wziąć kredytu hipotecznego, a sprzedaż lokalu jest znacznie utrudniona. Rząd przyjął jednak projekt ustawy, który ma rozwiązać ten problem - spółdzielnie mieszkaniowe zyskają trwałe prawo do gruntu, a mieszkańcy będą mogli wreszcie założyć księgę wieczystą. Jakie konkretnie zmiany przyniesie nowe prawo i kiedy wejdzie w życie?
Problem braku ksiąg wieczystych - skala i konsekwencje
Od transformacji ustrojowej w latach 90. część spółdzielni mieszkaniowych w Polsce funkcjonuje bez uregulowanego prawa do gruntu, na którym stoją budynki. Jak wynika z materiałów opublikowanych w serwisie Infor, powstało to w wyniku chaosu własnościowego po upadku PRL - grunty należały wcześniej do państwa, ale po prywatyzacji i reformach część tytułów prawnych nie została nigdy formalnie przeniesiona na spółdzielnie. Według szacunkowych danych problem dotyczy około 120 spółdzielni oraz nawet 100 tys. posiadaczy praw do lokali spółdzielczych.
Skutki dla mieszkańców są poważne. Brak możliwości założenia księgi wieczystej dla lokalu oznacza, że banki nie udzielają kredytu hipotecznego na zakup takiego mieszkania. Ogranicza to również możliwość sprzedaży lub darowizny - brak pełnego tytułu prawnego obniża wartość nieruchomości. Dodatkowo pojawia się ryzyko prawne i niepewność co do przyszłości budynku oraz gruntu. To właśnie ten problem od lat blokuje wielu Polaków przed sfinansowaniem zakupu mieszkania kredytem hipotecznym.
Co zmienia nowa ustawa? Kluczowe rozwiązania
Rząd przyjął projekt ustawy, który ma zakończyć wieloletni stan nieuregulowania praw do gruntów pod blokami spółdzielni. Jak podaje źródło, „projekt kończy wieloletni stan niepewności tysięcy rodzin mieszkających w mieszkaniach spółdzielczych. Umożliwiamy spółdzielniom uzyskanie trwałego prawa do gruntu, a mieszkańcom - pełne korzystanie z praw do lokali, w tym zakładanie ksiąg wieczystych i finansowanie zakupu kredytem hipotecznym” - powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.
Najważniejsze zmiany to:
- Roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego - spółdzielnie, które dotychczas nie miały tytułu do gruntu, będą mogły wystąpić o jego ustanowienie, niezależnie od tego, kto obecnie jest właścicielem (gmina, Skarb Państwa, osoba prywatna).
- Ścieżka administracyjnoprawna - zamiast długotrwałego postępowania sądowego spółdzielnie będą mogły wybrać tryb administracyjny, co oznacza szybsze i tańsze załatwienie sprawy. Decyzję wydaje organ administracji (burmistrz, prezydent miasta, starosta).
- Ochrona przed przewlekłością - jeśli organ nie wyda decyzji w terminie, spółdzielnia będzie mogła złożyć skargę do sądu administracyjnego.
- Zwolnienie ze świadczeń za bezumowne korzystanie z gruntu - spółdzielnie nie zapłacą za korzystanie z gruntu na czas trwania postępowania. To ważne, bo dotychczas mogły być obciążane opłatami nawet za kilkadziesiąt lat wstecz.
- Mechanizmy efektywnego gospodarowania nieruchomościami - łatwiejsze scalanie działek, zamiana gruntów z gminą, ustanawianie służebności.
Dopiero po uregulowaniu prawa do gruntu przez spółdzielnię możliwe będzie założenie księgi wieczystej dla lokalu, ustanowienie odrębnej własności mieszkania oraz wpisanie hipoteki. To otwiera drogę do kredytów hipotecznych, refinansowania istniejącego zadłużenia oraz łatwiejszej sprzedaży mieszkania po wyższej cenie rynkowej.
Kiedy ustawa wejdzie w życie i co dalej?
Obecnie projekt jest po akceptacji Stałego Komitetu Rady Ministrów (25 czerwca 2026 roku). Kolejne etapy to uzgodnienia międzyresortowe, konsultacje publiczne, obrady Rady Ministrów, a następnie rozpatrzenie przez Sejm i Senat oraz podpis Prezydenta. Realistyczny termin wejścia w życie to koniec 2026 roku lub początek 2027 roku. Jak podkreśla źródło, „to może być koniec kilkudziesięcioletniego problemu prawnego ze statusem prawnym nieruchomości spółdzielczych”.
Mieszkańcy, których dotyczy problem, powinni przede wszystkim skontaktować się z zarządem swojej spółdzielni i zapytać, czy prawo do gruntu jest już uregulowane. Jeśli nie - ustawa będzie miała zastosowanie. Warto też śledzić postępy prac legislacyjnych, ponieważ od momentu wejścia w życie przepisów spółdzielnie będą musiały wystąpić z wnioskami o ustanowienie użytkowania wieczystego. Dopiero potem mieszkańcy indywidualnie będą mogli założyć księgi wieczyste dla swoich lokali.
Ograniczenia i praktyczne uwagi
Nie należy jednak oczekiwać, że zmiany nastąpią automatycznie. Spółdzielnia musi najpierw uzyskać prawo do gruntu, a następnie mieszkaniec może wystąpić o założenie księgi wieczystej. Koszty opłat notarialnych i ewentualnej pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste ponosi spółdzielnia - mogą one być rozłożone na członków. W przypadku bezczynności organów administracji spółdzielnia będzie mogła złożyć skargę do sądu administracyjnego, ponieważ ustawa wprowadza roszczenie, czyli prawo domagania się ustanowienia użytkowania - gmina nie może odmówić bez uzasadnienia.
Należy pamiętać, że na razie to tylko projekt - choć po akceptacji Stałego Komitetu RM, ostateczny kształt ustawy może się jeszcze zmienić w trakcie prac parlamentarnych. Osoby zainteresowane powinny na bieżąco sprawdzać informacje na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz śledzić komunikaty rządowe.
Podsumowując: nowa ustawa może odblokować dostęp do kredytów hipotecznych dla nawet 100 tys. gospodarstw domowych. To realna szansa na uregulowanie stanu prawnego mieszkań spółdzielczych, ale wymaga cierpliwości i aktywnego działania ze strony zarządów spółdzielni. Wskazane jest już teraz skontaktować się ze swoją spółdzielnią i dowiedzieć się, czy grunt jest uregulowany - jeśli nie, to nowe przepisy mogą być dla ciebie kluczowe.
