Zadatek 40 000 zł przy kupnie mieszkania. Poznaj trzy scenariusze

Zadatek to jedna z najczęściej stosowanych form zabezpieczenia przy zakupie mieszkania. Wpłacasz kilkadziesiąt tysięcy złotych i zakładasz, że w razie problemów po prostu odzyskasz pieniądze. Rzeczywistość bywa bardziej skomplikowana. W zależności od okoliczności możesz stracić całą wpłaconą kwotę, odzyskać ją bez konsekwencji lub - co rzadziej podkreślane - otrzymać od sprzedającego dwukrotność zadatku. Oto jak działa prawo i na co uważać.

Czym jest zadatek i jak działa?

Zadatek to instytucja prawna uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego. Jak wyjaśnia serwis infor.pl opisujący zasady zadatku, jego podstawowym celem jest zabezpieczenie stron umowy przed jej niewykonaniem. Stanowi on formę zryczałtowanego odszkodowania i dyscyplinuje strony do sfinalizowania transakcji.

Google · preferowane źródłaCzytaj nas częściej. Dodaj sfat.pl do preferowanych źródeł w Google →

Zadatek różni się od zaliczki - ta druga jest tylko przedpłatą, którą zawsze można zwrócić. W przypadku zadatku konsekwencje są poważniejsze. Jeśli kupujący wycofuje się z umowy bez uzasadnionej przyczyny, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli to sprzedający nie dotrzymuje warunków, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Tak brzmi podstawowa reguła, ale - jak pokazuje praktyka - istnieją od niej ważne wyjątki.

„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.” - art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego.

Trzy warianty: zatrzymanie, podwójna płatność i zwrot

Wielu kupujących wyobraża sobie zadatek w jeden sposób: jeśli nie dojdzie do transakcji, sprzedający zatrzymuje pieniądze. To tylko jeden z trzech możliwych scenariuszy. Źródło wyróżnia trzy warianty:

Zatrzymanie zadatku - gdy jedna strona nie wykonuje umowy, druga może odstąpić od niej i zachować wpłaconą kwotę. Jeśli to kupujący dał zadatek, a sprzedający się wycofuje, kupujący może żądać podwójnej wysokości.
Podwójna płatność - w praktyce oznacza, że strona, która zawiniła, płaci dwukrotność zadatku drugiej stronie. To silny instrument dyscyplinujący.
Zwrot zadatku - następuje, gdy do niewykonania umowy doszło z przyczyn obiektywnych, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które odpowiadają obie strony. Wtedy zadatek po prostu wraca do kupującego.

To ostatnie rozwiązanie jest często pomijane w rozmowach z pośrednikami. Tymczasem przepisy wyraźnie mówią, że w razie rozwiązania umowy lub gdy niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności niezależnych od stron, obowiązek zapłaty podwójnej kwoty odpada, a zadatek powinien być zwrócony. Kluczowe jest jednak udowodnienie, że przeszkoda była obiektywna.

Przykład z sądu: kiedy zadatek przepada mimo subiektywnych obaw

Doskonałą ilustracją jest wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z 18 listopada 2022 roku (sygn. akt I C 210/22). Sprawa dotyczyła nabywców, którzy wpłacili zadatek, a następnie chcieli wycofać się z transakcji. Powodem było wydłużenie okresu spłaty ich dotychczasowej pożyczki - w umowie widniał termin 2 marca 2022 roku, ale w systemie bankowym zarejestrowano go na 2 marca 2027 roku. Nabywcy twierdzili, że nie mogą z przyczyn niezależnych kupić mieszkania, ponieważ jednoczesna spłata dwóch zobowiązań przekracza ich możliwości.

Sąd nie zgodził się z tą argumentacją. Jak wynika z uzasadnienia, „powodowie nie przedstawili jakiegokolwiek dowodu, z którego wynikałoby, że podejmowali działania zmierzające do zawarcia umowy kredytowej. Nie złożyli nawet wniosku kredytowego.” Sąd uznał, że zaniechanie podjęcia tych czynności nie może być tłumaczone błędem co do sytuacji majątkowej. Co więcej, „konieczność zaktualizowania swojej oceny majątkowej po zawarciu umowy przedwstępnej wynikała z własnego błędnego wywołanego niestarannością.”

W efekcie sąd orzekł, że nabywcy nie wykazali, iż do odstąpienia od umowy doszło z przyczyn od nich niezależnych. Zadatek przepadł na rzecz sprzedających. Warto dodać, że sąd zwrócił uwagę na dysonans w podejściu powodów: z jednej strony traktowali termin spłaty pożyczki jako „świętość”, z drugiej - w przypadku umowy przedwstępnej prezentowali „bardziej elastyczne podejście oderwane od zasady pacta sunt servanda”.

Jak uniknąć straty zadatku?

Z powyższego przykładu płynie kilka praktycznych wniosków. Po pierwsze, nie wystarczy subiektywne przekonanie, że nie stać cię na kredyt - musisz udokumentować, że podjąłeś realne starania i napotkałeś obiektywną przeszkodę. Sąd bada, czy strony dochowały należytej staranności zgodnie z art. 472 Kodeksu cywilnego.

Po drugie, przed wpłatą zadatku warto dokładnie przeanalizować swoją zdolność kredytową i ewentualne ryzyka. Źródło podkreśla, że „instytucje kredytowe oceniają zdolność kredytową biorąc pod uwagę margines finansowy odniesiony do w miarę zobiektywizowanych parametrów” - zatem samo wydłużenie okresu spłaty starego zobowiązania nie musi być przeszkodą, jeśli masz środki na jego obsługę.

Po trzecie, w umowie przedwstępnej można wprowadzić dodatkowe zastrzeżenia - na przykład warunek uzyskania kredytu hipotecznego w określonej kwocie. Jeśli bank odmówi, a w umowie jest to przewidziane jako przyczyna odstąpienia od umowy, zadatek powinien być zwrócony. Warto skonsultować treść umowy z prawnikiem przed jej podpisaniem.

Podsumowanie

Zadatek to skuteczne, ale niebezpieczne narzędzie. Może chronić sprzedającego przed nierzetelnym kupującym, ale też odwrotnie - jeśli to sprzedający zawini, kupujący może otrzymać podwójną kwotę. W praktyce najwięcej sporów dotyczy sytuacji granicznych, gdy obie strony mają częściową winę lub gdy przeszkoda jest subiektywna. Sąd w Gdyni wyraźnie pokazał, że nie każda trudność finansowa usprawiedliwia wycofanie się z transakcji. Przed wpłatą zadatku warto skonsultować się z prawnikiem i dokładnie przeanalizować umowę przedwstępną - to może uchronić przed stratą nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Źródła: