Nowe dane Narodowego Banku Polskiego ujawniają zaskakujący trend na rynku mieszkaniowym. Podczas gdy w stolicy ceny lokali zaczynają spadać, w reszcie kraju – wręcz przeciwnie. Sprawdź, co to oznacza dla twojego portfela i kieszeni twoich bliskich.
Warszawa tanieje, a reszta Polski płaci więcej. Co się dzieje?
Dane NBP opublikowane w poniedziałek 20 lipca 2026 roku pokazują wyraźne rozwarstwienie rynku. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkania spadła o 4,2% kwartał do kwartału. To pierwszy taki spadek od trzech lat. Jednocześnie w miastach takich jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Gdańsk ceny wzrosły średnio o 2,8%. W mniejszych miejscowościach (do 100 tys. mieszkańców) podwyżki sięgają nawet 5,1%. Eksperci mówią o „efekcie bańki warszawskiej” – deweloperzy, którzy nastawili się na klientów z gotówką, nagle zaczęli obniżać ceny, bo popyt wyhamował.
Dlaczego ceny w Warszawie spadają?
Analitycy NBP wskazują na trzy główne przyczyny. Po pierwsze – rekordowa podaż nowych mieszkań w ostatnich latach. W samej Warszawie w 2025 roku oddano do użytku ponad 18 tysięcy lokali. Po drugie – spadek liczby klientów zagranicznych, którzy wcześniej kupowali mieszkania na wynajem (zwłaszcza obywatele Ukrainy i Białorusi). Po trzecie – zaostrzenie polityki kredytowej. Banki wymagają obecnie wyższego wkładu własnego i bardziej wnikliwie sprawdzają zdolność kredytową. To sprawia, że w stolicy, gdzie ceny były najwyższe, popyt gwałtownie osłabł.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli mieszkasz w Warszawie i planujesz kupno mieszkania – to dobry moment na negocjacje. Sprzedający są coraz bardziej skłonni do obniżek, a niektórzy deweloperzy oferują dodatkowe rabaty. Natomiast jeśli mieszkasz w innym mieście – przygotuj się na dalsze wzrosty. Analitycy przewidują, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy ceny w Krakowie i Wrocławiu mogą wzrosnąć o kolejne 5-7%. Dla seniorów, którzy chcą sprzedać mieszkanie w mniejszej miejscowości i przenieść się do tańszego lokalu, może to oznaczać więcej pieniędzy z transakcji, ale też wyższe ceny w docelowym miejscu zamieszkania.
Co eksperci radzą zrobić już dziś?
Po pierwsze – sprawdź lokalne dane rynkowe. Szczegółowe analizy NBP dostępne są w serwisie Bezprawnik. Po drugie – jeśli masz oszczędności i myślisz o zakupie mieszkania w Warszawie, warto poczekać 2-3 miesiące, bo ceny mogą spaść jeszcze o 3-5%. Po trzecie – jeśli sprzedajesz mieszkanie poza stolicą, nie zwlekaj: prognozy mówią o wzrostach, ale każdy kryzys (np. wzrost bezrobocia) może zatrzymać ten trend. Dla osób starszych szczególnie ważne jest, by nie dać się namówić na szybką sprzedaż przez agencje oferujące „gotówkę od ręki” – w obecnej sytuacji mogą one proponować znacznie zaniżone ceny.
Rynek mieszkaniowy zmienia się dynamicznie. Warto śledzić doniesienia NBP i nie podejmować decyzji pod wpływem chwili. To właśnie teraz, gdy ceny w stolicy spadają, a w reszcie kraju rosną, różnica między zyskiem a stratą może wynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych.
